전원 주택, 목조 주택 건축 필수 상식 TIP 5

전원주택 신축을 계획 중인 초보 건축주 분들은 꼭 아셔야 할 필수 상식 5가지를 알려드리려고 합니다. 이전에 목조 주택 장점과 건축 과정을 못 보신 분들은 아래 포스팅을 눌러 한 번 훑고 와주세요. 행복한 전원생활은 위한 입지 선정부터 시공사 선택 요령까지 꼼꼼하게 알려드릴게요.

목조주택 장점, 건축 과정

 

<전원주택 - 목조 주택 건축 필수 상식 TIP 5>

- 입지 선정 노하우
- 부지 답사 전 확인 사항
- 땅의 종류와 활용도
- 목조 주택의 특성과 장점
- 올바른 시공 업체 선정 요령

 

입지 선정 노하우

집을 짓는 것만큼 중요한 것이 땅을 고르는 일입니다. 대지의 위치는 가족 구성원의 라이프스타일을 고려하여 주변 환경까지 잘 살펴봐야 하므로 입지를 선정할 때 꼭 지켜야 하는 사항들이 있습니다.

 

• 직접 답사하기

토지 매입의 목적을 분명히 한 다음, 직접 현장 답사를 나서는 것이 좋습니다. 땅을 고르는 시기는 낙엽이 진 늦은 가을철이나 봄철이 유리합니다. 이 시기에는 집터의 주변을 확실히 볼 수 있고, 지세의 흐름도 읽기 쉽습니다. 더불어, 주변 여건과 생활 설비 조성 여건(전기, 설비 등)도 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 부분들은 직접 답사하지 않으면 놓칠 수 있는 부분이 많기 때문에 꼭 직접 현장 답사를 나가는 것이 필요합니다.

 

• 진입로 확보하기

맹지(盲地)란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지로, 가는 길이 따로 없어 주택이 들어설 수 있는 토지가 아닙니다. 진입로를 확보하기 위해서는 토지 매입 전에 진입로 확보를 전제로 한 계약이 이루어져야 합니다. 진입로 확보 없이 토지만 딸랑 있는 곳으로 계약하면 나중에 낭패를 볼 수 있습니다. 내 땅으로 가는 길이 사유지이기 때문에 내 땅에 갈 수 없기 때문입니다. 차선책으로는 현황 도로를 측량하여 도로에 편입된 인근 토지 소유주들에게 사용 승낙 동의를 얻는 방법도 있습니다.

 

• 건축에도 대비하기

토지 매매 계약을 체결하기 전에 주의할 사항은 건축 설계자들에게 토지에 대한 분석을 의뢰하는 것입니다. 같은 규모의 땅이라도 대지 여건에 따라 주택의 형태나 배치가 달라질 수 있으며, 건축할 수 있는 최대 면적도 변경될 수 있기 때문에 건축적인 측면도 함께 고려해 토지 이용률이 높은 토지를 선택하는 것이 좋습니다.

 

• 토지 구입 후 인허가 받기

취득 전문가에게 자문을 구하거나 위탁으로 처리하는 것이 좋습니다. 인허가를 득하면 규모에 맞춰 주택 건축을 준비하는 것이 올바른 순서입니다.

 

 

부지 답사 전 확인 사항

토지이음

 

최근에는 포털사이트에서 하는 지도서비스와 국토교통부에서 운영하는 여러 관련 사이트들을 통해 답사 전 땅에 대한 여러가지 정보를 얻을 수 있습니다. 토지 이용 규제와 건축물 대장으로 따으이 신상 명세를 미리 파악하는 것은 매우 중요합니다. 답사 전 꼭 이 단계를 거쳐 쓸데없는 발품을 줄이는 것이 좋습니다.

 

 

<고려 예>

• 이 땅에 집을 지을 수 있을까? 지을 수 있다면 어느 정도 규모로 지을 수 있을까? 국토해양부 토지이용규제 정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)
• 사려고 하는 땅에 구옥이 있어 건축물 대장을 확인하려면? 대한민국 정부 전자민원 포털서비스 (www.minwon.go.kr)
• 주변에 새로 생기는 도로나 개발 호재가 있을까? 온나라 부동산정보 통합포털 (www.onnara.go.kr)

 

땅의 종류와 활용도 

집을 지을 수 있는 땅은 두 종류가 있습니다. 

• 대지
• 대지로 전용이 가능한 땅

원칙적으로 지목이 '대지'인 토지는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 상 국토교통부에서 관리하며 건축법이나 이 법의 적용을 받습니다.

대지

지적도상 지목이 대지인 땅으로, 원래 건축을 할 수 있도록 마련된 땅입니다. 우리나라는 농지와 산지가 차지하는 비율이 전 국토의 85%에 달하기 때문에 이들을 대상으로 형질변경(토지가 형상을 변경해 용도를 바꾸는 행위)을 받는 것이 대부분입니다.

농지

전이나 답을 포함한 땅으로, 대부분 경사도가 급하지 않아 약간의 토목공사를 통해 집을 지을 수 있는 땅을 만들 수 있습니다. 농지는 농가주택(농막)이나 전원주택을 짓기에 알맞고, 귀농을 생각하는 사람에게는 친숙하게 다가갈 수 있습니다. 농지전용이 가능한 땅인지, 건폐율과 용적률(농립 지역일 경우는 20%, 80%)은 얼마인지 꼼꼼히 알아본 후 구매해야 실수가 없습니다.

 

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임야

토지 가격이 싼 반면에 대부분 경사도가 있으며, 산림으로 형성되어 있어 부지를 조성하는 토목공사비와 기반시설공사비에 많은 비용이 발생하는 편입니다. 자연에 밀접하게 위치하고 있어 전원주택 또는 펜션, 주말 주택, 자연 휴양지 등에 적합합니다. 요새는 체험학습장이나 캠핑장으로 용도를 변경하여 영업을 하는 경우도 많이 생기고 있습니다.

택지지구

일정한 규모의 크기로 필지를 분할해 단지를 형성하는 땅을 말합니다. 편의시설과 교육시설이 멀지 않은 곳에 배치되어 주거 환경이 편리한 장점이 있습니다. 대부분의 택지지구에는 상수도와 도시가스 등이 마련되어 있어 생활 여건이 좋은 반면, 땅값이 다소 높은 단점이 있습니다.

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건축면적 : 각층을 이루는 바닥의 면적이나 이를 층별로 합산한 연면적과는 의미가 다른 것으로 건축법에 의해 정의하면 '지표면상의 1m 이하의 부분은 제외하고, 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적'을 말합니다.

연면적 : 대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적 합계를 말합니다. 지하층과 주차장까지 다 포함되지만 용적률 산정 시에 적용하는 지하층, 주차장 시설, 주민 공동시설 면적을 제외한 바닥면적의 합계를 적용하게 되고, 하나의 대지 내에 2개 동 이상의 건축물이 있을 경우에는 각 동의 연면적을 합계하여 적용합니다.

용적률 : 땅 크기에 비해 얼마나 많은 면적이 이용되는지를 나타냅니다. 단, 지하실과 발코니 면적은 제외됩니다.

건폐율 : 허가받은 부지 면적(수평투영 면적)에 1층으로 집을 지을 수 있는 면적의 백분율을 뜻합니다.

용도 지역별로 건폐율과 용적률이 달라지니 꼭 확인해 봐야 합니다. 대지에 집을 짓는 것은 건폐율과 용적률에 따라 달라집니다.

용도지역별 건폐율과 용적률

 

 

목조 주택의 특성과 장점

전원주택을 지으려는 분들이 가장 많이 하는 고민이 바로 어떤 재료로 집을 지을까입니다. 다양한 공법 중에서도 최근 트렌드로 떠오르고 있는 목조 주택의 다양한 장점에 대해 알아봅시다. 이 부분에 대해서는 전에 포스팅한 적이 있어 자세한 내용이 궁금하신 분들은 이전 포스팅을 참고해 주세요. (이전 포스팅 보러 가기)

목조 주택은 '자연재인 목재로 구조를 형성하여 시공하는 주택'으로 집 안의 뼈대(골조)가 나무냐, 철근이냐, 벽돌이냐에 따라 목조주택, 철근 콘크리트 주택, 조적조 주택 등으로 나뉩니다. 따라서 외장재를 나무로 했다고 목조주택이 아닙니다. 마찬가지로 나무로 골조를 짠 집에 벽돌이나 금속재로 외장을 둘렀다 해도 그 집은 목조 주택이 되는 것이지요.

이전 포스팅에서 장점에 대해 언급했지만 새로 글을 보시는 분들을 위해 다시 한번 목조주택의 장점에 대해 알려드리겠습니다.

• 친환경적 소재 : 자연재인 목재를 주재료로 시공하기 때문에 기존의 화학적인 요소가 비교적 적어 유해물질 방출이 없는 장점이 있습니다. 인간에 이로운 음이온 등이 방출되어 쾌적한 실내생활이 가능하며, 해체 및 철거 시 자재의 60% 이상이 재활용 가능한 점과 목재 특성 상 이산화탄소를 가두고 산소를 배출하는 점 등이 친환경적입니다.
• 단열 보온성 : 목재 자체가 콘크리트의 7배, 석재의 15배 그리고 철의 무려 175배나 뛰어난 단열성을 가지고 있습니다. 때문에 건축 시 벽이나 천정 등에 추가로 단열재를 메워 보다 높은 단열성을 가질 수 있어 냉방비와 난방비 절감에 유리합니다. 겨울에는 따뜻하고 여름에는 통풍이 잘 되는 장점이죠.
• 습도 조절 능력 : 목재는 실내가 건조하면 습기를 방출하고, 반대로 장마철 등 습기가 많으면 수분을 흡수시켜 쾌적한 실내 습도를 유지하는 뛰어난 습도 조절 능력이 있습니다.
• 긴 수명 : 목조 주택은 보통 수명을 100년 이상으로 봅니다. 보통의 인간보다 긴 수명을 가지고 있습니다. 양질의 자재와 정확한 설계로 유지 및 관리가 잘 되는 경우에는 200년 이상의 수명을 가질 수도 있습니다. 실제로 부석사 무량수전이 600년의 역사를 가지고 있으며, 목조주택의 역사가 있는 캐나다에서는 150년 이상된 목조주택 단지가 있죠. 긴 수명과 더불어 내구성이 일반 주택의 2~3배 이상 좋은 점도 큰 장점입니다.
• 경제성 : 목조 주택은 경제적입니다. 목재는 다른 재료에 비해 중량이 적어 인건비와 중장비 사용비가 적으며, 거푸집 등의 가설물 설치도 적은 편입니다. 규격화된 자재와 소수의 숙련공으로 쉽게 건축이 가능하기 때문에 인건비를 줄일 수 있습니다. 또, 건식 공법으로 현장이 청결하며 연중공사가 가능하여 공사 기간도 짧아 그만큼 시간과 돈을 절약해 줍니다. 목조주택은 3~5년마다 외부도장 정도 이외에는 별도의 유지비가 들지 않는 점도 장점으로 들 수 있습니다. 구조 부자재가 차지하는 면적이 타 골조에 비해 적어 내부면적이 생기기 때문에 실제 면적보다 넓게 사용할 수 있는 점도 경제적이라 할 수 있습니다. 목조 주택은 증축, 개축, 설비, 철거 등이 쉽고 자재를 재활용할 수도 있습니다.
• 튼튼함 : 외부로의 하중과 충격흡수성이 뛰어나며, 진동에 대한 저항력이 우수한 편이어서 지진 등에 강한 장점을 가지고 있습니다. 또, 주택 구조상 주택 전체가 일체화 구조이기 때문에 붕괴 등의 위험이 적기도 합니다.
• 불연성 : 나무는 땔깜으로 쓰기 때문에 불에 타버린다는 인식이 강합니다. 그러나 목조주택은 의외로 화재에 강합니다. 화재 시 탄화층을 형성해, 화재 확산도가 낮아 탈출시간을 벌어주어 오히려 인명피해가 적은 편입니다. 또, 목재 특성상 다른 재료와 다르게 유해가스가 발생하지 않아 질식사의 위험이 적은 것도 아주 큰 장점입니다. 보통 화재 사망은 질식사가 많기 때문입니다. 목조 주택은 기존 건축법 대비 주택의 일체화 공법으로 붕괴의 위험이 적어 압사 등의 사고를 방지합니다. 벽 사이와 지붕 사이에 단열재를 보충(유리섬유, 석고보드 등)하기 때문에 내화성능이 우수합니다.

 

내가 직접 짓는 게 나을까? 시공사는 어떤 기준으로?

요새는 처음부터 끝까지 내 손으로 직접 짓는 내 집 짓기가 유행하고 있습니다. 젊은 시절 힘들고 치열하게 살았던 인생을 보상받고 싶은 심리죠. 노후에는 손수 지은 애정 듬뿍 전원주택에서 전원생활을 하는 것이 노령기의 꿈으로 많이들 생각합니다. 그렇다면 내 손으로 직접 짓는 것이 정말 좋을까요? 결론부터 말씀드리자면 거의 90% 시공사에 맡기는 것을 추천합니다. 이쪽 일에 종사하셨던 분이 아니라면 집을 짓는다는 것은 정말 어마어마한 노력과 수고가 들어가는 인생에서 가장 힘든 프로젝트가 될 가능성이 큽니다. 내가 건설업에 종사했다, 신체가 2-30대와 견주어도 뒤처지지 않을 만큼, 아니면 오히려 더 앞서갈 만큼 튼튼하다, 건축 중 늘어나는 시공비를 감당할 자신이 있다, 시간이 매우 자유롭고 많다. 이렇다면 직접 짓는 것도 나쁘지 않을 것으로 사료됩니다.

그렇지 않다면 시공사를 선택해 내 집을 지어줄 것을 요청해야 합니다. 저 집은 자재는 싼데 엄청 비싸게 시공했다더라, 저 집은 말도 안 되는 가격에 덤터기 썼다더라. 집이 한 달도 안 돼서 다 허물었다더라. 여러 가지 카더라 중 혼란스러운 내 집짓기. 시공사는 어떤 기준으로 선택해야 할까요? 내 집을 지어줄 시공사라면 가격만으로 결정하면 안 됩니다. 충분한 건축 경험과 기술력, 신용이 검증된 기업에게 맡겨야 합니다. 오랜 경험과 충분한 노하우를 가진 회사를 찾았다면 어떻게 검증할 수 있을까요? 물건 하나를 살 때도 꼼꼼히 따져보지만, 정작 이런 큰 일을 결정할 때는 모르는 분야라 잘 알아보지 않고 시공사의 말만 덜컥 믿고 맡겨버리는 경우가 생각보다 많습니다. 시공사를 정하기 전 아래 체크리스트를 한 번 확인해 보세요.

• 자재에 대한 명확한 가이드라인

우선 건축비용에 따라 사용되는 자재에 대한 명확한 가이드라인이 있는 시공사를 선택해야 합니다. 사용되는 자재의 품질과 규격, 디자인과 색상, 공사 범위, A/S 등 세세한 부분을 확인하고 궁금한 점이 충분히 해소되는 시공사와 계약을 해야 합니다. 특히 A/S 부분은 공사 후에도 하자보수에 대한 가이드라인이 명확한 회사여야 합니다.

• 시공사 건축 주택 답사

시공사가 건축한 주택을 답사해 보는 것도 아주 좋은 방법입니다. 주택을 둘러보고 그 주택에 사는 건축주와 대화를 나누면서 해당 시공사에 대한 장단점을 파악할 수 있습니다.

• 분쟁 소지 사항 확인

초기부터 분쟁의 소지가 될만한 사항은 명확하게 확인하여 서로가 만족할 수 있는 계약을 체결해야 합니다. 공사에 들어가고 나서, 아니면 사후에 분쟁의 소지가 있을만한 부분은 내 집 짓기에 있어 가장 나를 괴롭힐 일이 될 것이기 때문이죠. 특히 목조주택은 공사비에 따른 자재 사용과 시공사의 기술력에 따라 품질의 차이가 많이 나는 만큼 올바른 시공사 선정이 정말 중요하다고 할 수 있습니다. 계획 단계의 상담부터, 설계, 시공, 사후관리까지 모든 과정에 있어 건축주를 생각하며 세심하게 소통하는, 그러면서도 명확하게 일처리를 하는 시공사를 선택해야 합니다.

 

이렇게 토지부터 목조주택의 특장점, 시공사 선정 기준에 대해 알아보았는데요. 노후를 보낼 집을 짓는 만큼 신중하고 꼼꼼하게 자료 확인하시어 안전하고 튼튼하게 집 짓기에 성공하셨으면 좋겠습니다.